通辽市住宅小区物业服务质量提升

三年行动方案（2026—2028年）

为深入贯彻国家、自治区关于物业管理服务的决策部署，提升我市住宅小区物业服务质量，按照《内蒙古自治区人民政府办公厅关于印发住宅小区物业服务质量提升行动方案（2026—2028年）的通知》（内政办发〔2026〕18号）要求，以铸牢中华民族共同体意识为主线，结合我市实际，制定本方案。

一、主要任务

（一）夯实治理基础，推动物业管理融入基层治理

1.强化党建引领核心作用。构建社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业“三方联动”机制，依托各类议事平台开展协商议事，切实强化各方协同联动效能、形成治理合力。推动物业企业党组织应建尽建，确保党的组织和党的工作全覆盖。推动社区党组织与物业企业“双向进入、交叉任职”。推动党员主动参与物业治理，深入推进“双报到、双服务、双报告”活动。（牵头单位：市委组织部、市委社工部、市住房和城乡建设局；责任单位：各旗县市区政府、开发区管委会；以下工作均需各旗县市区人民政府、开发区管委会落实，不再列出）

2.健全部门协同联动机制。建立健全常态化联合执法机制，定期组织行政执法进社区、进小区行动。强化物业服务“质价不符”、乱收费、公共设施维护不到位、侵占公共绿地、私搭乱建、乱堆乱放、违规饲养禽畜、电动自行车违规停放充电、堵塞占用消防通道等违法违规行为监管，不断规范住宅小区秩序。到2027年6月，社区、小区内各类违法违规行为得到有效遏制。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市公安局、市市场监管局、市消防救援支队、市自然资源局）

3.规范业主自治组织建设。街道应有序推动业委会组建、换届工作；不具备条件的，由物业所在地居民委员会在街道指导和监督下，代行业委会职责。到2026年底，业委会和物管会总组建率力争达到95%以上。街道应指导监督业委会依法依规履行职责，对业委会作出的违反法律法规的决定，旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业委会。（牵头单位：市委组织部、市委社工部、市住房和城乡建设局）

4.充分发挥行业党委和行业协会作用。坚持党建引领行业发展，发挥各级行业党委作用，打造物业服务行业党建品牌。打造党建示范点和党建品牌。引导推动全市物业企业积极加入物业协会，充分发挥物业协会调解矛盾纠纷作用，持续开展“示范项目”创建和“美好家园”选树。（牵头单位：市委社工部、市住房和城乡建设局）

（二）强化行业规范，建立全周期闭环的物业监管体系

5.严把企业准入与退出关口。推行“注册-推送-备案”闭环管理，行政审批部门将新注册物业企业信息推送至同级物业行业主管部门，物业企业应当自领取营业执照之日起三十日内，到旗县级人民政府物业行政主管部门办理备案手续。前期物业进驻项目，应严格按照规定进行承接查验，防止建设管理遗留问题转嫁，保障业主、建设单位和物业企业的合法权益。既有物业交接，要重点对电梯、消防、监控、供水等共用设施设备的使用维护现状进行查验。建立“退出—衔接—接管”闭环流程，物业企业主动退出的，要履行提前告知程序并按规定办理移交手续；业主大会依法决定解聘的，按规定及合同约定办理移交；业主合理诉求要求退出的，由街道、社区督促企业依规按程序退出；对于涉及违法违规的，主管部门依法予以处罚。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市市场监管局、市行政审批政务服务与数据管理局）

6.严格物业资金全流程监管。加强物业服务项目收费管理，严禁捆绑收费、重复收费、违规加价，对物业服务项目资金实行专账管理。出台《通辽市住宅专项维修资金紧急事项清单和使用流程》，明确申请使用流程和所需材料，提高申请使用效率。加强住宅小区公共收益监管，推动小区设立公共收益账户，接受街道社区、物业行业主管部门、业委会和业主的共同监督。鼓励有条件的小区聘请第三方专业机构，对小区公共收益开展专项审计，将审计结果向业主公示接受监督。到2028年6月底前，物业服务小区公共收益单独列账全覆盖。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市财政局、市市场监管局）

7.加大企业和业主“双履约”监管力度。强化合同履约管理，实现权责对等、双向约束。对不履行合同约定的物业企业及时督促整改。对业主拒不支付物业费问题，依法通过催告、调解、仲裁、诉讼等方式解决。规范物业企业催费行为，严禁采取停水、停电、停气、限制出入等方式违规催费。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市市场监管局）

8.健全信用评价体系。依托智慧物业管理平台动态归集物业企业和项目负责人的信用信息。协调街道社区、业委会、业主代表共同参与考核评价，按年度信用分值评定信用等级。实施分级分类监管，强化信用评价结果在执法检查、评优评先等领域的多元应用，以信用约束倒逼物业企业规范经营。（牵头单位：市委社工部、市住房和城乡建设局、市市场监管局）

9.做好无物业小区兜底保障。对无物业服务小区进行全面摸底、动态掌握。鼓励根据老旧小区、回迁安置小区、国企“三供一业”移交小区、弃管小区等实际情况，组织引导居民协商确定小区物业服务模式，总结推广社区公益性物业企业、居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等做法。到2028年底，实现全市住宅小区物业服务全覆盖。（牵头单位：市委社工部、市住房和城乡建设局、市民政局）

（三）提升服务品质，推动形成质价相符的市场环境

10. 防范化解小区安全隐患。开展住宅小区特别是高层建筑小区安全隐患排查整治，针对电梯安全、消防设施、建筑外墙、高空抛物、极端天气应对等突出风险点，督促物业企业认真履行“巡查—劝阻—报告”职责，及时上报相关部门依法进行处理。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市市场监管局、市应急管理局、市消防救援支队、市自然资源局、市公安局）

11.补齐小区配套设施短板。结合城镇老旧小区改造，推进住宅小区水、电、气、暖、通信等设施维护、改造，加快权属移交。盘活闲置场地、公共空间等资源，增加住宅小区停车泊位。持续加装、更新住宅电梯。对群众反映电梯故障频发、存在安全隐患的老旧住宅电梯，积极纳入更新改造计划或使用住宅专项维修资金应急维修；符合加装电梯申报条件的多层住宅小区要积极推进加装电梯工作。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市发展改革委、市能源局、市自然资源局、市市场监管局）

12.实施物业服务“八大公示”。督促物业企业严格落实公示要求，在物业管理区域内显著位置规范公开：①项目负责人信息；②服务内容与标准；③收费标准与方式；④物业服务人权利义务；⑤设施设备维保单位信息；⑥物业服务费收取情况；⑦住宅专项维修资金使用情况；⑧公共收益收支情况等八大类事项，鼓励物业企业同步通过业主微信群、物业服务软件等方式告知全体业主，主动接受业主监督。到2026年11月底，全市专业化物业服务住宅小区信息公示全覆盖。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市发展改革委、市市场监管局）

13.促进物业服务“质价相符”。修订《通辽市住宅物业服务清单及服务等级标准》，细化各等级服务内容和标准，严格执行自治区统一的物业服务合同示范文本，引导业主“菜单式”选择物业服务，从源头上规范双方权利和义务。支持业主大会、业委会委托第三方专业机构对物业服务收费标准进行综合评价，鼓励业主与企业通过“自主协商”方式，综合考虑空置房、运营成本等多方面因素，确定或调整收费标准。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市发展改革委、市市场监管局）

14.探索“酬金制”“信托制”物业服务模式。鼓励在街道社区和行业主管部门指导下，试点推行“酬金制”物业服务模式，由物业企业、业委会、社区党组织建立物业费用“共管账户”，推行“基础支付+实报实销+评估定酬”方式支付资金。探索“信托制”物业管理模式，构建“社区党组织+物业+业委会+多方力量”协同治理体系，引入第三方监管，强化资金透明度与制衡。（牵头单位：市委组织部、市委社工部、市住房和城乡建设局、市市场监管局）

15.着力延伸拓展服务领域。鼓励有条件的物业企业为小区提供居家养老、健康管理、家政服务等多元服务，推动“物业服务进家庭”，满足居民多样化、多层次需求，鼓励物业企业打造特色服务品牌。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市民政局、市商务局、市卫健委）

16.提升物业服务从业人员专业素质。依托行业协会和职业院校，加强物业服务从业人员法律法规培训，提高项目管理、矛盾化解等综合能力。市物业协会定期组织开展“最美物业人”评选，营造比学赶超的氛围。推行“项目经理接待日”制度，由项目经理面对面听取业主意见，对合理诉求“接诉即办”，对复杂问题建立台账、限期反馈。强化示范引领与经验交流，培育一批服务优、收费率高的“样板小区”，组织实地观摩、跟岗学习。到2028年6月底，全市住宅小区物业费平均收缴率提升15%。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市人社局）

（四）高效化解矛盾，构建诉求响应解决机制

17.畅通“码上办”诉求渠道。推动物业服务问题“码上办”全覆盖，在物业服务小区出入口、单元门厅等显著位置统一张贴二维码，实现业主诉求线上“一键提交”。建立“物业企业—街道社区—主管部门”分级响应机制，通过前端分流、快速处置，到2028年6月底，物业类投诉量下降30%。（牵头单位：市委社工部、市住房和城乡建设局）

18.健全矛盾纠纷多元化解机制。深化综治中心矛盾纠纷“一站式”调处作用，将物业纠纷调解委员会纳入各级综治中心，设置物业矛盾纠纷调处窗口，充分运用各类调解资源高效调解物业矛盾纠纷。强化街道、社区对物业矛盾纠纷前端调解作用，实现“小事不出社区、大事不出街道”。建立物业纠纷诉调对接机制，推行诉前先行调解，引导当事人通过和解、调解、仲裁等多元非诉渠道化解争议，提升矛盾化解效率。（牵头单位：市委社工部、市委政法委、市中级人民法院、市公安局、市司法局、市住房和城乡建设局）

19.开展重点领域专项攻坚。开展物业服务领域突出问题整治，加强住宅小区人员车辆管理，履行安全保障义务。定期巡检和维护设施设备，做好垃圾分类和清扫清运，提升居住品质。对房屋质量差、地库漏水渗水、消防设施瘫痪、地面塌陷等房地产历史遗留问题，依法追溯开发建设单位责任，尽快维修解决到位；对开发建设单位拒不履行的，组织应急维修并依法追偿。（牵头单位：市住房和城乡建设局、市消防救援支队、市自然资源局）

20.提升业主自治意识与履约素养。街道、社区应指导业委会组织业主学习物业法规政策和小区管理规约，推动树立“遇事找法、解决用法”的理性维权理念。倡导“履约缴费、共同受益”，对履约良好的业主，可以通过业主大会等方式给与表彰，树立良好风尚。（牵头单位：市委社工部、市住房和城乡建设局）

21.深入宣传贯彻物业管理法规政策。持续开展物业相关法规政策的宣传、培训与解读工作，确保各职能部门、街道、社区、物业企业及广大业主知悉法规政策内容，明确各自权利义务。（牵头单位：市委宣传部、市住房和城乡建设局）

二、工作安排

（一）动员部署阶段（2026年7月—2026年8月）
    全面抓好方案落地实施，明确目标要求、任务举措和时间节点，广泛动员部署，推动相关工作扎实有序开展。

（二）全面推进阶段（2026年9月—2027年12月）
    逐项推进重点任务，强化调度督导，及时解决难点问题。2027年开展中期评估，总结推广经验，优化工作举措。

（三）巩固提升阶段（2028年1月—2028年12月）
    全面评估，系统总结成效与经验。梳理形成一批可复制、可推广的制度成果和实践模式。建立健全物业服务质量提升长效机制，推动物业管理服务水平持续向更高层次迈进。

三、保障措施

各旗县市区人民政府、开发区管委会要把物业管理服务工作摆上重要议事日程，作为树立和践行正确政绩观的有力抓手，建立“党委领导、政府组织、部门协同、属地管理、街道负责、社区治理”的工作机制。各有关部门要按职责分工切实抓好落实。鼓励各地区结合实际积极探索，推动制度创新、模式创新、服务创新。综合运用各类媒体加强宣传引导，营造良好社会氛围。