科左后旗住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条以铸牢中华民族共同体意识为主线，深入落实以人民为中心的发展理念，确保广大人民群众住房基本权益得到全面保障，积极应对和解决民生福祉领域的关键问题，提升住宅专项维修资金管理效能，确保住宅共用部位、共用设施设备的维护和正常运行，保护住宅专项维修资金所有者的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《内蒙古自治区物业管理条例》《内蒙古自治区住宅专项维修资金管理办法》《通辽市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规章，结合本地实际，特制定本管理办法。

第二条本办法针对科左后旗甘旗卡主城区域内的商品住宅、住宅小区内的非住宅以及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅、售后公有住房维修资金的缴存、使用、管理和监督等方面提供规范性指导。

第三条本办法所界定的维修资金，特指专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新与改造之专项资金。

本办法所指住宅共用部位，系依据法律法规及房屋买卖合同规定，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及其与结构相连的非住宅业主共同拥有的部分，通常涵盖：住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所言共用设施设备，系依照法律法规及房屋买卖合同约定，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共同拥有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、排水设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和物业用房、业主委员会议事用房、共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金管理严格遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的基本原则。

第五条旗住房和城乡建设局与财政部门紧密协作，共同肩负起全旗维修资金的指导与监督管理职责。

第二章缴存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定缴存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定缴存维修资金。

第七条依据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（2020年12月25日国家发布）之规定，新建商品房在进行网签备案过程中，必须全额缴存维修资金，确保资金直接注入维修资金专户。对于已完成备案但尚未缴存维修资金的业主，在申领产权证书时，必须前往旗房屋事务服务中心指定窗口，按规定足额缴存维修资金。住宅专项维修资金缴存标准为住宅用房建筑总层数6层以下的缴存标准为30元／平方米，住宅用房建筑总层数6层以上的缴存标准为50元／平方米，商业用房的缴存标准为40元／平方米。

第八条商品住宅、非住宅的维修资金由业主在办理房屋入住手续前存入本地维修资金专户。房屋买受人在进行商品房网签备案时，开发建设单位必须告知房屋买受人缴存维修资金。开发建设单位在交付房屋时要查验房屋买受人缴存维修资金票据，房屋买受人未按规定缴存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付房屋买受人。房屋买受人已经办理房屋交付使用手续但未缴存维修资金的，开发建设单位在向房屋买受人出具购房发票时，必须要求房屋买受人缴存维修资金，未按规定缴存的，开发建设单位不得向房屋买受人出具购房发票。房地产历史遗留项目，由开发建设单位要求业主按房屋预测建筑面积将维修资金存入维修资金专户后办理商品房网签备案，未按规定缴存的，开发建设单位不得为房屋买受人办理商品房网签备案。

第九条业主在完成购房并正式接收房屋后，若已全额缴存维修资金，并且房屋保修期已满，业主即可依法依规申请使用维修资金。当业主分户账面维修资金余额降至首期缴存额的30％以下时，须及时进行续缴。若未能按时续缴，业主将无法申请使用维修资金。

成立业主大会的，续缴方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续缴的具体管理办法由旗住房和城乡建设局会同财政部门制定。

第十条本办法实施前，商品住宅已出售但未建立维修资金的，应当按本办法的缴存标准进行补建。

出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未缴存的，应当按照本办法的缴存标准补缴。

第十一条业主未将住宅专项维修资金及时、足额缴存至专户管理银行的，业主委员会、物业管理委员会应当督促业主缴纳，业主拒绝缴纳的，可以采取法律途径解决。

第十二条收取维修资金，应当出具自治区财政部门统一监（印）制的维修资金专用票据。

第三章使用

第十三条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存维修资金的比例分摊。

第十六条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出的商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十七条需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业管理委员会或社区居民委员会作为申请主体，向旗房屋事务服务中心提出使用住宅专项维修资金的申请，需附上相关受损部位的照片。

（二）旗房屋事务服务中心收到申请后，应在3个工作日内，组织工作人员及社区业主代表对申请项目进行现场勘测。勘测完成后，依据“三重一大”决策制度召开内部会议审议项目可行性，形成初步意见后书面报送旗住房和城乡建设局分管领导审批。分管领导审批通过后，提请局党组召开会议进行最终决策，确保项目审批规范透明。

（三）经旗住房和城乡建设局党组会议审议通过后，工作人员依据申请方提交的初步维修方案，出具业主签字表，由申请方开展书面征求业主意见的工作。关于住宅专项维修资金的使用，必须满足专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决的条件，同时确保参与表决的专有部分面积过半数业主及参与表决人数过半数业主的同意。

（四）申请方需将资金使用情况在小区显著位置向全体业主进行公开透明的公示，公示内容应涵盖：1、业主签字表；2、工程维修方案；3、工程预算报告；4、《住宅专项维修资金使用情况公示》。公示期限不得少于7天，并应妥善保存公示照片以备查。公示期满且无异议后，申请方须将所有申请材料提交至旗房屋事务服务中心进行严格审核。

（五）依项目预算金额分级审批：5万元以下的，由旗房屋事务服务中心按“三重一大”决策制度审批并安排资金使用；5万元（含）至60万元的，提交旗住房和城乡建设局党组会议审议决策；60万元及以上的，严格依照《中华人民共和国招标投标法》等法规开展招投标确定施工单位，旗房屋事务服务中心对中标单位资质进行严格审核，审核通过后方可推进后续工作。

（六）经旗房屋事务服务中心审核同意后，申请方和施工企业签订施工合同，合同需约定工程内容、工程造价、保修期限、质保金和法律责任等法定内容。合同签订完成后，方可进行施工。

（七）在施工期间，旗房屋事务服务中心作为主导单位，积极发挥职能作用，联合社区业主代表及旗建设工程综合保障中心，共同参与并监督工程建设，确保工程质量与进度符合标准。

（八）施工企业必须严格遵守安全生产相关规定，切实履行主体责任。行业主管部门应切实加强监管，确保安全生产责任制得到有效执行。申请方协助做好安全生产工作，一旦发现安全隐患，必须立即向旗住建局报告，以便迅速采取措施，消除隐患，保障人民群众生命财产安全。

（九）工程竣工后，应由申请方、社区业主代表与施工企业共同开展竣工验收工作，旗房屋事务服务中心将进行现场审核。项目结算过程中，必须向旗房屋事务服务中心提交施工相关的证明材料（包括照片等）、竣工验收表、工程发票、保证金回执单等。当所有资料准备齐全后，旗房屋事务服务中心将提请旗住房和城乡建设局依照财务管理相关规定，及时进行资金拨付。

（十）旗房屋事务服务中心必须确保档案管理工作的规范性和完整性，所有相关档案必须严格按照规定要求保存完整无缺，以维护档案资料的系统性和连贯性，为维修资金使用管理工作提供坚实的信息支撑。

第十八条维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）未向专营单位移交产权的二次供水水泵运行中断；

（五）排水设施堵塞、爆裂；

（六）楼体外立面存在脱落危险；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全事故的紧急情况。

需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会或者社区居民委员会应当向旗房屋事务服务中心提出应急使用维修资金申请，旗房屋事务服务中心在收到应急使用维修资金书面申请之日起两个工作日内办结。应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

没有业主委员会的，由社区居民委员会提出申请，并组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

第十九条出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会、物业管理委员会或者社区居民委员会，经现场查验确认后立即采取紧急处置措施、开展应急维修。物业服务人同时应书面告知旗房屋事务服务中心和社区服务中心。应急处置费用可先从维修资金中列支。

第二十条发生需应急维修情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，旗房屋事务服务中心、甘旗卡社区服务中心、嘎查村民委员会、居民委员会可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。

第二十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）规划许可明示专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划许可列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十二条在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债，确保资金的安全和保值增值。

第二十三条下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十四条维修资金账户应通过转账方式结算和柜台办理，禁止现金支取。维修资金，用于支付维修、更新及改造工程费用，仅限支付至有明确合同约定的施工企业账户。

第二十五条每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十六条房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（一）售房单位缴存的维修资金账面余额返还售房单位；

（二）售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十七条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和自治区财政部门的有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十八条旗审计局应按照有关规定每年对维修资金管理和使用情况开展专项审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

第二十九条维修资金专用票据的申领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十条对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十一条本办法自公布之日起正式实施，其具体阐释由旗住房和城乡建设局解释。